La France a grand besoin de logements, notamment de logements sociaux, et particulièrement dans les zones tendues, là où le foncier est rare et cher. Malgré un relèvement significatif de la production au cours de ces dernières années, tant pour le logement social que pour le logement privé, l’offre proposée ne répond pas quantitativement à la demande. Les capacités financières des demandeurs baissent alors que le coût des produits proposés ne cesse de croître. La structure socle du financement des produits locatifs sociaux (Livret A) est menacée et par ailleurs en perte de compétitivité vis-à-vis  de produits relevant des marchés financiers. L’équilibre d’exploitation des opérations ne peut plus être atteint sans recours à des fonds non remboursables dépassant largement la somme des aides publiques mobilisables. L’affectation impérative des résultats d’exploitation du patrimoine existant à sa modernisation et son adaptation aux exigences du Grenelle de l’environnement, impose la recherche d’autres ressources pour le développement, comme la vente Hlm qui déplace les frontières entre patrimoine locatif et patrimoine en propriété, ou l’ouverture à une ingénierie juridique et financière nouvelle, plus élaborée.

Pour éviter la marginalisation des bailleurs sociaux dans un rôle unique de gestionnaires d’un secteur social figé, que souhaiteraient certains lobbies privés trop intéressés à récupérer à la fois la clientèle la plus solvable et les aides publiques à l’investissement, l’efficacité, la productivité, la créativité des organismes en matière de maîtrise d’ouvrage, doivent être considérablement renforcées.

Ceci interpelle les compétences et les pratiques du métier. Deux champs de réflexion s’ouvrent :  la nature des  montages, l’ingénierie de projet, c’est ce que nous aborderons à cette première rencontre ; les conditions de production du bâti, les filières professionnelles c’est l’objet de la rencontre du 17 juin.

Pour répondre, autant que faire se peut, aux besoins quantitatifs et qualitatifs, en restant des acteurs décisifs de la production, deux approches peuvent être envisagées et développées à cette première rencontre :

1. Consolider et adapter les savoir faire acquis des organismes au développement de nouvelles démarches, plus larges :

- Se mettre plus systématiquement en position de jouer un rôle d’acteurs de la Ville, de proposer des « produits habitat » dans les politiques locales, de valoriser les opportunités et  la ressource foncière, en privilégiant les relations avec les collectivités,  de concevoir et monter des opérations complexes,

- Passer à une « maîtrise de projet » : tisser les réseaux d’acteurs, préciser la définition des produits, leur cahier des charges, les solutions juridiques de la mixité et de la complexité des projets, organiser les modalités d’achat dans les cas de VEFA, monter les dossiers en cas de démembrement des droits de propriété, en s’appuyant sur l’expertise des organismes en matière de gestion, et en externalisant éventuellement la production proprement dite.

2. Développer les voies alternatives à la construction ou l’acquisition en pleine propriété :

- Le recours à l’acquisition de patrimoine, non seulement en bloc, mais sur le marché, au sein de copropriétés existantes, compte tenu du renforcement indispensable des compétences des organismes à gérer des patrimoines en copropriété, avec le développement des politiques de vente HLM,

- La gestion de parc privé pour le compte de tiers : les contraintes et les avantages,

- Le recours au démembrement de la propriété (l’usus, le fructus et l’abusus), aux associations foncières urbaines, à l’acquisition en volume, au partenariat public-privé, etc…

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